[오피스텔 상가분양 수익률의 함정]

 

굳센컴퍼니 회사의 이름을 걸고 첫 번째 칼럼을 쓰게 되었습니다.
현재 부동산 현장에서 일어나는 일들을 본 칼럼을 통해
가급적 생생하게 전해드리려 노력하겠습니다.

굳센컴퍼니는 기본적으로 기획과 마케팅 역량을 통한 부동산마케팅
회사라고 생각하면 좋겠습니다.
부동산 관련 자산운용사들과 각종 PM사 분양대행사 세미나를 전문으로
하는 업체 등등이 굳센컴퍼니의 역량을 확인하고 함께 하길 바라는
상황입니다.

오피스텔, 상가등의 분양대행을 의뢰해 오는 업체들이 많이 있는 상황입니다.
항상 매번 의뢰 물건들을 저희가 처리해야 하는지 말아야 하는지에 대한
내부 직원들의 치열한 고민과 토론이 있습니다.

의뢰물건의 검증요건은 어떤 것들이 있을까요?
수 십년간 분양현장에서 일한 경험자들과 온라인 마케팅 및 오프라인
마케팅을 진행하는 실무자들의 복합적인 의견이 담겨있는
노하우를 공개 하도록 하겠습니다.

오늘은 그 첫 번째, 오피스텔 및 상가의 기대 수익률의 함정에
대해 알려드리고자 합니다.

저희에게 의뢰가 들어왔던 물건중에 한 개를 참고하여 말씀드리겠습니다.
현재 분양 진행중인 천안에 있는 모 오피스텔의 수익률입니다.

월 임대료가 25m2 기준 60만원선이라고 되어있고 그를
바탕으로 수익률 계산등이 이루어져 있습니다.

과연 그럴까요?

네이버 부동산에서 검색한 결과 입니다.
실제로 캡쳐화면에서 보듯 월 임대료 수준은 32~36만원 선입니다.

실제로 오피스텔을 분양받으시는 분들이 가장 많이 놓치고 있는
부분이 실제 시세 입니다. 신축 오피스텔이 프리미엄이 붙는것은
당연한 일이겠지만, 그 신축 프리미엄이 기존 시세의 100%에 육박한다고
볼 수는 없는 노릇입니다. 이 칼럼을 보고계신 누군가는 신규분양
받을 때 주변시세 확인하는 건 기본아니야? 라고 반문하실 분들도
계실지 모르겠지만, 실제 현장에서 계약을 하시는 연세가 많은
분들은 분양상담사의 브리핑 그대로 현장점검 없이 덜컥
계약을 하고는 하십니다.

상가분양, 오피스텔분양등 분양을 받으려고 준비하시는 분들은
기대 수익률을 절대 있는 그대로 믿어서는 안 될 노릇입니다.
그렇다고 주변 시세만 확인해서 높지 않은 기대수익률을
설정하고 거품없는 분양가인 것이 확인되었다면 그걸로
리스크관리가 되는 것일 까요?

수익률이라는 것은 기본적으로 임차인이 정상적으로 월세를
입금하는 경우를 전제로 한 표현입니다.

오피스텔은 대체로 시세가 형성된 이후에는 공실율이 많이
떨어지는 것이 보편적인 모습이지만, 상가의 경우는 그렇지가
않습니다. 현재 상가분양시장은 그야말로 암울하기 짝이
없는 형편입니다. 입지와 건물형태를 신축과 구건물을 막론하고
자영업자들의 경영난이 심화되면서 상가의 공실율은
계속 높아만 가고 있습니다.

그렇다고 월세를 낮춘다는건 분양받은 건물주 입장에서는
사실 상상하기 어려운 일이기도 합니다.

월세가 곧 건물 혹은 상가의 가치인데, 내 스스로 상가의
가치를 깍겠다는 건 정말 하기 어려운 결정인 것입니다.

그럼, 상가분양은 받지 말까요? 하고 물어오실 텐데
결론부터 말씀드리겠습니다. 편의점 독점영업권을
보장해 준다면 그 것만 받으시길 권합니다.

그 외는 받지 마세요.

다시 말씀드립니다. 수익률은 중요하지 않습니다.
만약 그것이 신규상가분양이라면 말이죠.

하지만 미분양 났던 상가 물건에 제법영업이
잘 될것 같은 음식점이나 학원이 입주해 있다면,
그것을 노리시길 바랍니다.

상가분양받는다고 절대 프리미엄 붙지 않습니다.
‘확정수익률’ 이라는 것이 발생할 때 그때 분양
받아도 늦지 않습니다. 오피스텔 분양받고
거기에대한 프리미엄이 준공 후 붙게되는 부동산
호황기는 이미 끝이 났습니다. 수익률에 집착하세요.
그리고 표면적인 수익률 그 안에 중요한 부분을
살펴보시길 바랍니다.

 


Leave a comment